Одним из основных и важных этапов является подбор недвижимости. Важно подобрать не только недвижимость, но и иметь ясное представление о регионе, городе, районе, в котором вы собираетесь приобрести вашу недвижимость. Для этого недостаточно интернет-источников и форумов, ведь каждый имеет персональное предпочтение и видение того, что может стать важным объектом инвестиции. Поэтому если вы решились на покупку недвижимости в Италии, нужно лично ознакомиться с местностью, пообщаться с агентами недвижимости, посетить соседние города, узнать все бюрократические нюансы покупки недвижимости. Если вы желаете приобрести недвижимость с последующим получением вида на жительство, или вы приобретаете его как вторичное жилье и решаете сдавать вашу недвижимость или пользоваться ею на время отпуска, то вам надо понимать, что обо всем этом нужно позаботиться и проконсультироваться заранее.

Это абсолютно персонально, хотя предпочтением многих покупателей остается север Италии. На севере недвижимость стоит несколько дороже, чем на юге, но цена, прежде всего, зависит от типа и размера недвижимости, ее расположения и экспозиции, типа кондоминиума, расстояния от центра, водоема и других немаловажных характеристик, но именно север, а в последнее время именно Лигурия, как регион, стали весьма популярны как вид инвестиции во вторичное жилье «casa vacanza». После того, как вы определились с местом расположения вашей недвижимости, начинается самое интересное – поиск недвижимости. Часто в приоритете выбора стоит сама недвижимость, интерьер, отделка, стиль и другие детали эстетического характера, при этом регион и расположение уходят на второй план. Поэтому чем больше информации о местности вы имеете, тем лучше.

При выборе недвижимости нужно иметь объективное представление об объекте недвижимости, и тут часто появляются совершенно неожиданные препятствия, поэтому лучше довериться профессионалам, которые проведут комплексную проверку ее финансового состояния, подтверждение права собственности, отсутствия незаконных планировок и коммунальных задолженностей, проследить всю историю совершенных сделок с приобретаемой недвижимостью. Юридическая чистота сделки важна как для покупателя, так и для агентства недвижимости. В Италии риелтор имеет юридическую ответственность за проведенную сделку.

Документ, который называется «Proposta d'acquisto» – это письменное предложение о покупке, в котором указываются данные продавца и покупателя, состояние и описание объекта, нормативы, цена, сроки заключения договора и после того, как продавец принимает предложение о покупке, вносится задаток в виде банковского перевода или чека в размере 5-10% от стоимости недвижимости. Внесенная сумма фиксируется в документе и в случае, если покупатель откажется от проведения сделки без весомых мотивов, то он теряет внесенный залог, но если сделку прервет продавец, то покупатель получит обратно внесенный задаток в двойном размере. Важный момент – на итальянском рынке недвижимости можно, а порой и нужно торговаться, ведь именно в предложении о покупке вы торгуетесь с продавцом, а далее от продавца уже зависит, согласиться с вами или предложить встречные условия для удачного заключения сделки. При успешном согласовании сторон заключается предварительный договор – Preliminare di compravendita.

Preliminare di compravendita или Compromesso или Scrittura privata integrativa di compravendita – все это предварительный договор, который важен тем, что нотариус на этом этапе проверяет предоставленные продавцом документы о собственности, подтверждение прав собственности, наличие задолженностей и т.д., чтобы гарантировать юридическую чистоту сделки, если даже об этом уже позаботился (как это бывает часто) профессиональный агент недвижимости. В предварительном договоре снова прописываются данные обеих сторон, цена, сроки, характеристики объекта, условия ипотеки и на данном этапе вносится второй задаток в размере 10-30% от стоимости жилья. В случае если недвижимость имеет проблемы, препятствующие продаже, продавец несет перед покупателем материальную ответственность и обязан вернуть залог в двойном размере. Продавец после подписания предварительного договора уже не имеет права отказать вам в продаже своей недвижимости. В основном именно на этом этапе покупатель оплачивает комиссионные агенту. В Италии установленные комиссионные агента – 3% от стоимости недвижимости, иногда они варьируются.

Нотариальный акт составляется у нотариуса (его обычно выбирает покупатель) и подписывается продавцом и покупателем в обязательном присутствии переводчика и двух свидетелей, часто переводчик предлагает своих свидетелей, это уже личный выбор. Услуги переводчика и свидетелей обязан оплачивать покупатель. Акт заверяется, и на этом этапе вносится полная оплата за недвижимость, и покупатель вступает в права собственности. В течении месяца покупатель получит документы на собственность после ее регистрации в департаменте Реестра недвижимости Италии. Услуги нотариуса должны быть оплачены к моменту подписания акта. Оплата производится в Италии двумя способами: банковскими гарантированными чеками (assegni circolari), которые покупатель передает как нотариусу, так и продавцу в день заключения нотариального акта или предварительным банковским переводом (bonifico bancario). Один из более надежных способов оплаты - это банковский перевод на доверенный счет нотариуса, не все нотариусы могут себе это позволить, но нотариус, с которым работаем мы, производит этот тип финансовой операции. В Италии оплачивать покупку недвижимости наличными запрещено.

Для покупки недвижимости в Италии вам не нужно запрашивать разрешение у местных властей и получать вид на жительство. Вы сами выбираете для себя, как пользоваться вашей недвижимостью, сдавать ее в ваше отсутствие и приезжать в отпуск, при этом оформляя многократную шенгенскую визу, или переезжать в Италию окончательно. Покупка недвижимости не дает вам автоматического права на вид на жительство, но, приобретая недвижимость, у вас появляются права и обязанности такие, как оплата коммунальных услуг и налогов. Наша основная задача – помочь вам купить без проблем объект вашей мечты, так как решив приобрести недвижимость самостоятельно, в Италии, как и во многих других странах, это возможно, важно только присутствие нотариуса и переводчика, вы рискуете столкнуться с различными сложностями и проблемами которые возникают после ее приобретения.

Итак, для проведения сделки вам необходимо получить идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, аналог российского ИНН, и в Италии он необходим при решении любых бюрократических вопросов: для получения медицинской страховки, устройства на работу, ведения бизнеса, открытия счета в банке и т.д. Codice fiscale выдается налоговой службой Италии, при этом необходимо предъявить действующий загранпаспорт.

Для совершения дальнейших финансовых операций, необходимо открыть счет в итальянском банке, на который нужно перевести необходимую сумму со счета банка вашей страны. Чтобы открыть счет, необходимо предоставить банку Codice fiscale и ваш загранпаспорт, далее заполнить анкету и внести небольшой начальный взнос. Условия открытия счета в итальянском банке варьируются в зависимости от выбранного вами банка.

В обязанность агента недвижимости/риэлтора в Италии входит удовлетворить потребности продавца и покупателя посредством профессиональных услуг и достигнуть договоренности путем переговоров. Согласно итальянскому законодательству комиссию агентствам недвижимости платят и продавец и покупатель. Если в проведении сделки участвовало несколько агентств недвижимости одновременно, то комиссионные делятся между ними, таким образом, процент комиссии не увеличивается. Средний процент комиссионного вознаграждения 3% + НДС и обсуждается с каждым клиентом индивидуально.

Консультация в нашем и многих других агентствах недвижимости – бесплатная, так же как и подбор недвижимости.